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買屋貸款怎麼估?本金和本息攤還哪個省?
【12個房貸常見問題】 

問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)?與屋齡有關嗎?
答:中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高,一般而言,

中古屋的貸款成數約為7~8成,但實際估算會因個人信用情況,

與借貸的標的物屋況而有所差異

包含借貸人的工作、信用、收入,住宅的屋齡、

實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等,

都可能貸到不一樣成數,例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋,

屋齡僅10年和屋齡30年的住宅,銀行核貸的乘數可能就會不同。



問題二】中古屋貸款流程
答:】中古屋貸款流程大致可分為六個程序:

申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。

首先是民眾確定要貸款後,備妥文件向銀行申請貸款,

銀行端收件後,展開徵信與到現場估價等調查,

之後再對保、設定抵押權確認後,核放貸款。



問題三】能不能申請全額房屋貸款
答:】一般而言,各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制,

但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主

依此原則核放貸款,例如借貸人與該銀行往來密切,

且信用良好,任職於500大企業或是公家機關,

都有機會申請到較好成數的貸款,早年甚至有機會申請全額貸款。

但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準,

全台各銀行也更謹慎核貸,要全額貸款並不容易

各家銀行也不願意冒風險。



問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎?
答:】 房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾,

得以向銀行借用貸款,調配使用。買房時因為資金龐大,

多數民眾無法一次付出全額,而必須申請房屋貸款;

而若民眾手邊有閒置土地,又有資金需求,

則可申請土地貸款。


問題五】直系親屬有身心障礙手冊,那房貸可以減息嗎?
答:】 身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定,

身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人,

有機會申請購屋貸款利息補助,但是要符合相關規定,

各個縣市可能有不同的限制,民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。



問題六】房貸率利季調vs月調
答:】房屋貸款壓力重,民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的,

才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示,

貸款是每月調整一次利率,而季調則是指每季,也就是3個月才調整一次,

多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。

在利率調漲快速的時代,利率採用季調將會比月調較適合。

例如2010年6月,中央銀行接連調升利息,如果今年持續升息

民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息,

則選擇每月調利率的民眾,利率在當月就會立即提高,

但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整,短期內可以省下部分房貸負擔。

然而,因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準,

相關系則規定也不同,考慮選擇月調或季調的房貸一族,

仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式,以及相關規定,

例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高,

因此先行提高利率基準,建議民眾申貸時,還是要貨比三家



問題七】單身無工作如果申請優惠房貸,可以貸到幾成?
答:】目前政府推出多項青年購屋優惠方案,

讓年輕的單身族也能一圓成家夢想,但是須注意相關的規定,

貸款即使有優惠,還是會依個人信用、還款能力,以及屋況而有不同的貸款成數

一般而言,如果單身且沒有工作,申請到的貸款額度不會太高,

如果民眾還希望申請,可以提出還款能力、財力證明等資料,

確定有能力還付貸款,則可能有機會申請到較佳的貸款成數。



問題八】請問房貸試算問題?月還多少?
答:】 民眾購屋時可緊守444原則,自我檢測財力負擔範圍。

首先,準備房屋總價約4成的自備款,其中1成做為裝潢費用。

而雖然目前仍為低利時代,但考量未來利率可能逐步走升

建議購屋族在評估還款能力時,可以4%年利率估算,

並將家庭總收入4分之1,用來支付每月房貸,

建議民眾買房前,可依此標準評估收入與還款能力。



問題九】本金攤還與本息攤還的差別
答:】本金平均攤還的意思是,民眾在每期需要繳付的金額中,

償還的本金總額是固定不變的,也就是將貸款總額除以應繳的期數,

就是每期需要償還的本金,再加上每個月要負擔的利息,

就是每期應該要繳的房貸金額。

因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率,當採用本金平均攤還方式,

因為固定還本金,每個月的貸款餘額下降速度快,

所以每期利息的金額也會調降。換句話說,使用本金平均攤還,

一開始因為貸款餘額大,民眾需繳交的房貸在初期會較大,

隨著本金愈還愈多,貸款需負擔總額會每期遞減。

而本息平均攤還,又可稱為本息定額償還,

每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。

採用此方式的話,民眾每期仍有償還部分本金,

所以利息也會逐期減少。也就是說,

在繳款金額不變,利息逐期遞減的情況下,償還本金的比例會提高。
民眾會發現,以本息平均攤還方式還款,貸款前期主要是在繳付利息,

償還本金較少,但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕,

利息也會逐漸減少,後期每月所繳的金額,主要都是在負擔本金了。



問題十】本金與本息攤還各是什麼意思?
答:】 房貸本金指的是,民眾向銀行端以房子申請借貸後,

借款人由所借貸的原始資金總額,稱為本金,

之後的債務利息,都會以本金作為基礎,乘以每月需負擔的利息利率計算。



問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較
答:本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同

舉例來說,小文剛買了房子,貸款金額約800萬元,

以利率2.5%、分20年攤提,若以本息攤還方式償還房貸,

每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話,

同樣的貸款額度,剛開始每個月負擔會比較高,

一開始每個月大約負擔5萬元,後期每月金額會逐步遞減。



問題十二】本息平均攤還比較好嗎?
答:】民眾若選擇本息平均攤還,則在借款期限內每月所償還的金額總額不變,

本金和利息的配比其實並不相同,好處是還款金額固定,

借款人不用花心思計算每月需負擔的金額,

但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。

選擇本金償還的話,雖然所繳利息的總額較小,

但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大,

建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。

例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%,

以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。

但如果申貸時已選擇本息攤還法,又不想再變更契約的話,

建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法,

也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金,即能發揮省息效果。


 

 

 

 

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