《代書直營》貸款規劃專家-房屋貸款,土地貸款,企業貸款,信用貸款｜TWEZloan台灣簡單貸

屋主故意隱瞞房屋已遭查封之事，買主得如何主張權利？

按民法第三百四十九條：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」

、第三百五十三條：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，

買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」，此即賣方之權利瑕疵擔保責任。　

　按屋主者向銀行貸款，並以房屋設定抵押權擔保後，一旦債務未能清償，

債權人即可聲請查封拍賣該抵押之房屋以取償，現屋主隱匿房屋遭查封之情與買方訂立買賣契約，

除非屋主出面清償完畢，撤銷查封，否則買方將無法取得該屋之權利。　

　於此種情形，買方得依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定解除買賣契約並請求損害賠償，

甚至對於賣方故意欺瞞買方之情形，買方可依刑法第三百三十九條之規定，提出詐欺取財罪之告訴。

屋主一屋二賣時，買主如何救濟？

按屋主與甲買主訂立房屋買賣契約後，就同一房屋又與乙買主訂立內容相同之買賣契約，

稱為「一屋二賣」，依據債權契約之相對性，賣方與乙買主所訂買賣契約，

其效力並不影響甲買主契約之效力，然因房屋只有一棟，賣方如就乙買主之契約為履行，

甲買主即無法取得該屋，反之，賣方如就甲買主之契約為履行乙買主即無法取得該屋。

　　於此種情形，未能取得房屋產權之甲買主或乙買主得依民法第二百二十六條、

第二百五十六條規定解除買賣契約並向屋主請求損害賠償。此際，屋主若是故意欺瞞，

企求不法利益，尚有可能成立刑法第三百三十九條之詐欺取財罪。

買賣之房屋有未到期租賃，對買主有何影響？

按民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，

縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，

於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，

依上揭規定，如買賣之房屋有未到期租約存在，

買受人應承受前已存在之租賃契約至契約期滿，

而承租人應改向買受人繳納租金。至於承租人所支付押金，

現實務見解認為如出賣人未將押金隨同移轉予買受人，

則於租約期滿時，承租人應向出賣人請求返還押金，而非買受人。

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